Bauausschuss-Sitzung vom 2. Juni 2020

• Mehrgenerationenwohnen Tassiloweg – Vorstellung Vorentwurf
• Mehrgenerationenwohnen Tassiloweg – Konzept PV-Anlage/Mieterstrommodell
• Umbau und Erweiterung Rathaus – Vorstellung Maßnahmenpakete

Zu diesem Projekt betonte Markus Thalhammer, der zuständige Mitarbeiter der Verwaltung, zunächst: „Eigentlich wollten wir den Vorentwurf schon Ende April präsentieren.“ Bekannte Gründe (Corona) hätten allerdings für Verzögerungen gesorgt. Jetzt war es aber so weit und die Planer betonte in der Sitzung, dass sie keinen großen Baukörper für die 67 Wohneinheiten große Anlage wollten: „Das Ganze soll sich in die Umgebung einfügen, da würde dies nicht passen.“ Es sollen vier Pavillons, jeweils dreigeschossig, entstehen. Der Wohnungsmix besteht dabei aus 13 Einzimmerwohnungen (bis 40 m2, eine Person), 14 Zweizimmerwohnungen (bis 55 m2, zwei Personen), 13 Dreizimmerwohnungen (bis 65 m2, zwei Personen), 13 Dreizimmerwohnungen (bis 75 m2, drei bis vier Personen) und 14 Vierzimmerwohnungen (bis 90 m2, vier Personen). Um die Pavillons herum sind Parkanlagen geplant, teils geschlossen, teils halböffentlich. Die Eingänge der einzelnen Häuser sind so platziert, dass sie sich zu den Höfen hin orientieren. Ein zentrales Treppenhaus sowie ein barrierefreier Aufzug sind in allen vier Einheiten vorgesehen. Sämtliche Wohnungen sind barrierefrei und erhalten jeweils einen Freiraum – mittels Terrasse oder Balkon. Einzelne Wohnungen sind zusätzlich rollstuhlgerecht, diese werden sich allesamt im Erdgeschoss befinden. Unter dem gesamten Gelände ist eine Tiefgarage vorgesehen, mit zunächst insgesamt 127 Stellplätzen (dazu gab es im weiteren Verlauf noch eine Diskussion), welche konform der Stellplatzsatzung etwas breiter sein werden, als in anderen Objekten. Im südlichen Haus ist im Erdgeschoss ein Gemeinschaftsraum für alle Mieter geplant, welcher Platz für 80 bis 100 Leute bieten soll. Dazu sei dort ein kleiner Laden oder ein Café möglich. Im Außenbereich gibt es drei Höfe – die Erdgeschosswohnungen bekommen zudem einen kleinen Garten, welche durch 80 bis 100 Zentimeter hohe Hecken abgetrennt werden. Um das Ganze qualitativ hochwertig zu gestalten, wären lediglich fünf oberirdische Besucherparkplätze vorgesehen, so die Planer. Seitens der Stellplatzverordnung müssten es eigentlich 25 sein. Für Elektromobilität sind entsprechende Stationen vorgesehen, fügte Markus Thalhammer an. Ob es in der Tiefgarage für jeden Stellplatz eine eigene Steckdose oder für mehrere Mieter eine kombinierte Ladestation geben wird, das soll noch untersucht werden. Das Mehrgenerationenwohnen wird vom Freistaat gefördert. In den Bescheid wäre man mit einer Summe von 25,5 Millionen Euro hineingegangen, sagte Markus Thalhammer. Wegen des Grundwassers musste aber teils höher gebaut werden, Mehrkosten in Höhe von einer Million Euro werden befürchtet. Dem könne man unter anderem dadurch entgegenwirken, dass in der Tiefgarage 27 Plätze wegfallen. Für Einzimmerwohnungen etwa könne es statt zwei nur einen Stellplatz geben, lautete der Vorschlag. Das Projekt wird durch den Freistaat Bayern gefördert, wie Bürgermeister Harald Reents berichtete. Es kam eine Förderzusage in Höhe von 9,6 Millionen Euro, außerdem kann für 15,4 Millionen Euro ein zinsgünstiges Darlehen aufgenommen werden. Im Vorfeld der Sitzung traf sich die zuständige Referentin Christiane Oldenburg-Balden mit Markus Thalhammer. Sie brachte dabei einige Vorschläge. So könnte es anstelle der geplanten Holzfassade auch eine verputzte Version geben. Außerdem sollten die verschiedenen Häuser farblich unterschiedlich gestaltet werden: „Das ist besonders für Demenzkranke in Sachen Orientierung besser.“ In der Diskussion ging Harald Reents zunächst auf die Stellplatzthematik ein. Der Gemeinderat fasste dies erst vor einiger Zeit strenger: „Jetzt kämpfen wir selbst damit“, sagte der Bürgermeister. Es müsse ein funktionierendes Mobilitätskonzept als Alternative her, um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, so Reents weiter. Heinrich Lemer (FW) meinte zur vorgeschlagenen Holzfassade: „Damit kann ich mich nicht anfreunden, das sieht bald greislig aus.“ Zu den Stellplätzen fragte er, ob Besucher denn auch in die Tiefgarage könnten – nein, denn diese sind allesamt für die Bewohner vorgesehen.

Hermann Hartshauser (Einigkeit) mahnte anschließend, dass man mit den fünf Besucherparkplätzen nicht auskommen werde. „Alles muss auf jeden Fall sattelfest sein“, so Markus Thalhammer. Er wünschte sich das Go, ein Mobilitätskonzept erstellen zu können: „Das wird Ihnen dann vorgestellt.“ Insgesamt als tolle Sache bezeichnete Stefan Kronner (SPD) den Vorentwurf. Aber auch er sagte ausdrücklich: „Die Stellplatzsatzung sollte besonders für die Gemeinde gelten.“ Dass viele Parkplätze allerdings den Parkcharakter zerstören würden, das meinte Thomas Henning (FW). Wie das Ganze zu lösen sei? Henning schlug vor, öffentliche Parkplätze im Gemeindegebiet zu erstellen. Mit der Anzahl von fünf Besucherparkplätzen hatten in der Folge auch Wolfgang Reiland („Nur bei einem schlüssigen Konzept könnte man auf die Hälfte der geforderten oberirdischen Plätze verzichten“), Rudi Zeilhofer („Mindestens zehn sollten es schon sein“) oder Stefan Rentz („Das könnte für Chaos sorgen“) ihre Probleme. Zeilhofer fügte an, dass es eventuell eine Querverbindung zu den Parkplätzen am Kinderhaus geben könnte und präsentierte angesichts der hohen Kosten (dazu sind derzeit noch Abweichungen von den Schätzungen im zweistelligen Prozentbereich möglich) den Vorschlag, eventuell eines der vier Häuser einfach wegzulassen. Thalhammer erwiderte darauf, dass nach Wohnfläche gefördert werde: „Ob wir dann etwas sparen?“ Dass es bei einem Haus weniger auch deutlich weniger Mieteinnahmen gäbe, das betonte Heinrich Lemer: „Ich gehe ja davon aus, dass sich das Ganze irgendwann für uns rentiert.“ Sabina Brosch (Grüne) ging derweil auf die Fassade ein: „Wir hatten uns ja einst wegen der Holzfassade für diesen Entwurf entschieden.“ Nachdem Bürgermeister Harald Reents sagte, dass man angesichts der aktuellen Situation alle Optionen, wie man Geld sparen könne, noch einmal überprüfen solle, kam es zu einer Abstimmung. Der geplanten Vorentwurfsplanung wurde „grundsätzlich“ zugestimmt. Die Verwaltung soll weitere Planungsschritte einleiten. Dazu wird diese beauftragt, Einsparmöglichkeiten zu prüfen. Für den eventuellen Verzicht von Stellplätzen ober- und unterirdisch wird ein Mobilitäts- und Parkraumkonzept erstellt. Alle Beschlussvorschläge bekamen ein einstimmiges Votum.

Vom Planungsbüro BIG aus Oberding wurden verschiedene Konzepte für eine mögliche PV-Anlage erarbeitet. Dabei wurden eine 76 kWp- und eine 116 kWp-Anlage jeweils mit und ohne Stromspeicherung (rund 170 kWh) untersucht. Aus den Berechnungen wurde ersichtlich, dass der Eigenverbrauch durch eine Speicherung von rund 70 Prozent auf ca. 85 Prozent (116er-Anlage) beziehungsweise von ca. 80 auf ca. 95 Prozent (76er-Anlage) steigen würde. Die Amortisation der PV-Anlagen würde sich allerdings von ca. 3,4 auf 5,8 Jahre (116er) beziehungsweise von ca. 2,8 auf ca. 6 Jahre (76er) steigern. Daher wurde eine PV-Anlage ohne eine derartige Speicherung vorgeschlagen, was besonders Stefan Kronner allerdings störte: „Wir sollten eine solche unbedingt realisieren.“ Markus Thalhammer sagte, dass man diesbezüglich noch einmal mit den Planern reden und eine solche Speicherung weiterverfolgen würde – falls diese kein KO-Kriterium darstelle. Kein Problem hatten alle mit dem Mieterstrommodell. Ein solches wird bereits beim Wohnhaus am Tassiloweg 3 mit der BEG-Freising praktiziert und läuft dort sehr gut. Die Verwaltung soll einen Vertrag für das Mehrgenerationenwohnen mit dem zukünftigen Betreiber der Mieterstromanlage ausarbeiten, welcher die Nutzung der Dachflächen und Räume regelt. Der Vertrag soll dann dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Die Beschlüsse verliefen einstimmig.

Bereits 2015 wurde der Umbau des Rathauses beschlossen. Seitdem hat sich einiges geändert, die Kosten schossen in die Höhe. Im April 2018 gab es einen Wechsel der Planung und die Kostenschätzung wurde damals von den neuen Architekten aktualisiert. Diese lag da bei knapp 3,4 Millionen Euro. Gesagt wurde, dass die tatsächlichen Kosten bis zu 30 Prozent darüber liegen könnten. Werkplanung und alle erforderlichen Untersuchungen sind jetzt abgeschlossen. Aufgrund der aktuellen Ausschreibungsunterlagen liegen die Kosten für den Umbau und die Erweiterung des Rathauses nun bei gut 4,7 Millionen Euro – noch einmal eine Steigerung von rund 1,3 Millionen Euro. Daher hatte der Gemeinderat im April 2020 einen Beschluss gefasst. Die zusätzlichen Kosten sollten in den noch zu beschließenden Nachtragshaushalt aufgenommen und die Planungskosten fortgesetzt werden. Die Ausschreibungsunterlagen dürfen aber erst dann verschickt werden, wenn der Nachtragshaushalt genehmigt ist. Gründe für die große Erhöhung der Kosten ist unter anderem die wachsende Mitarbeiterzahl. Arbeitsschutzrechtliche Belange konnten in einigen Bereichen nicht mehr eingehalten werden. Außerdem soll durch den Einbau einer Klimaanlage auf die immer heißer werdenden Sommer reagiert werden. Es gab eine längere Diskussion. Thomas Henning betonte, dass man über die Mehrkosten erst reden dürfe, wenn der Nachtragshaushalt genehmigt sei. Gerade das habe man beschlossen, so Bürgermeister Harald Reents: „Wir werden darüber noch beraten. Ihr sollt aber jetzt schon sehen, was hinter den Kosten steckt.“ Stefan Kronner schlug vor, dass man auf Basis des Beschlussvorschlags in die Klausurtagung gehe: „Die Krux an der ganzen Sache ist nicht der heutige Plan, sondern das Bauwerk an sich. Das hat den Teufel gesehen und heute zahlen wir die Strafe.“ Wann denn der Baubeginn sei, wollte Hermann Hartshauser wissen. Ursprünglich waren die Ausschreibungen für April 2020 vorgesehen, durch die Mehrkosten haben sich diese aber verschoben. „Irgendwann im nächsten Jahr“ könnten die Baumaßnahmen beginnen, sagte Andreas Niederreiter vom Bauamt. Die Kosten seien Wahnsinn, so Christian Krätschmer: „Aber wir haben keine Alternative. Ein funktionierendes Rathaus ist sehr wichtig für unsere Gemeinde.“ Mit 10:1 Stimmen (dagegen Heinrich Lemer) stimmte der Ausschuss dafür, dass die Planungsarbeiten fortgesetzt. Zudem für das Maßnahmenpaket mit Mehrkosten in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro. Der Versand der Ausschreibungsunterlagen soll aber erst dann erfolgen, wenn der Nachtragshaushalt genehmigt ist.